市街地再開発にこれから取り組むことを検討されている方や、現在市街地開発に携わっている方にとって、改めて「市街地再開発」という事業の内容を深く理解することでより高度な事業展開の可能性を見出すことができるとお考えになっているのではないでしょうか。
そのような皆様から、「そもそも、市街地再開発とはなんなのか」「市街地再開発をより詳しく知りたい」「市街地再開発の導入事例を知りたい」という疑問の声が多く寄せられています。
そこで今回、市街地再開発の概要や流れを分かりやすく解説していきます。また、市街地再開発のメリットや課題点、実際の市街地再開発事例をご紹介していきますのでぜひ最後までご覧ください。

この記事を読んでわかること

• 市街地再開発について
• 市街地再開発のメリット
• 課題に効果的な人流データの活用方法

市街地再開発とは？第1種、第2種では方式が違う！

市街地再開発とは、老朽化した土地や建物、公園のような公共施設を整備・更新し、人がたくさん訪れるような高度な街作り、そして人が住みやすい街作りをし、活性化させる事を主な目的とした事業です。
それぞれ持ち主の違う土地や施設を共同利用し、高層ビルやマンションに建て替えるものもあれば、老朽化した施設を時代やニーズに合わせて建て替えるものなどもあります。

市街地再開発事業は都市計画法第12条に定められた「土地区画整理事業」「新住宅市街地開発事業」「工業団地造成事業」「市街地再開発事業」「新都市基盤整備事業」「住宅街区整備事業」「防災街区整備事業」の7つの事業を合わせた言い方になります。
これらの7つの事業は「第1種市街地再開発事業」「第2種市街地再開発事業」の2種類に分類されます。

ここからは市街地再開発の仕組み、「第1種市街地再開発事業」「第2種市街地再開発事業」とは何かを詳しく解説していきます。

市街地再開発の仕組み

都市型住宅や商業・業務施設の整備・活性化といった快適な生活空間を生み出す事を目的としている市街地再開発ですが、自治体などの地方公共団体とデベロッパーが土地の権利者をサポートしながら行う仕組みになっています。
また自治体などでは老朽化した市街地を再開発し中心街を再生させるために、関係権利者で再開発組合を設立し取り組むケースもあります。

権利者が所有する土地を、地方公共団体やデベロッパー等の事業者による支援によって再開発エリアの区域整備を行いビルを建設します。区域整備の際には容積率の引き上げや土地の共同化を行い、以前の床面積を大きく上回る再開発ビルの確保が可能です。
ポイントとして、再開発ビルの床は「権利床」と「保留床」に分類されるという点です。

「権利床」とは、権利者が所有していた土地・建物の価値に比例した床のことを意味し、再開発後に権利者が床の権利を取得する「権利返還」が発生します。

「保留床」とは、再開発に提供した資金に応じた広さの床のことを意味し、再開発後にデベロッパーが取得する「権利取得」が発生します。

市街地再開発では、これら基盤整備と再開発ビルの建設を公共性の高い都市計画事業として実施する仕組みになっています。地方公共団体はこの都市計画事業が適正に実施されるように指導・監督する一方で、事業費の一部を助成金として交付することで資金面から支援します。

第1種市街地再開発事業〜権利変換方式〜

先述したような地方公共団体やデベロッパー等の事業者が権利者を支援し再開発を行い、「権利返還」「権利取得」といった相互利益を生み出し土地の活性化を行う事業が第1種市街地再開発事業と呼ばれ、市街地再開発の基本形になっています。
特徴的なのは、​​権利者と事業者の合意形成前提の事業であるため、権利者に再開発の営業を行い合意契約が交わされれば、どんな法人、団体、行政でも事業者になれるという点です。

第2種市街地再開発事業〜用地買収方式〜

第2種市街地再開発事業とは、災害の危険性や交通事情への負担が看過できない様な緊急性と公共性が著しく高い区域の再開発事業のことを指し、第1種市街地再開発事業と大きく異なるのが法人事業ではなく行政による施工になるケースがほとんどという点です。
内容としては、​​施行者が権利者の緊急性の高い建物・土地等を買収によって全面的に取得し再開発事業を行います。その際に、施行者（行政）から権利者へは「立退料」が支払われます。
このように、商用目的ではなく「ダム建設による災害防止事業」や「高速道路建設」といった緊急性・公共性が求められる土地の再開発のために、所有する権利者に立ち退いてもらう必要があるといった限定的な事業特性があります。

市街地再開発の流れ

市街地再開発事業の流れを大きく見ると以下のようになります。

1. 準備・検討
2. 計画
3. 実施
4. 工事
5. 完了
6. 管理・運営

そもそも市街地再開発のきっかけは、住民などから再開発を望む声が多いと感じたり、自治体などの地方公共団体が再開発構想を立案した時が多く、都市計画決定・事業計画決定・権利変換・管理処分計画決定という協議・手続きを進めた上で、実際の工事へと進んでいきます。大まかな流れは一緒になりますが、第1種、第2種で行政手続きの違いなどが発生しますので詳しい内容を見ていきましょう。

第1種市街地再開発事業〜権利変換方式〜の流れ

1. 老朽化が進んだ市街地の再開発と仮定した場合、まず地方公共団体や地元住民による市街地活性化の願いが生まれ発起人や地元組織による協議が始まります。
2. 次に地元の権利者による組合を設立し、事業者と組合による事業の資金計画や運営計画、権利者と事業者との市街地再開発合意の検討を進めます。
3. 事業者、権利者組合の計画がまとまったところで「都市計画決定」を行います。再開発を行う区域や道路、建物といった事業の枠組みを具体的に決定します。
4. 再開発計画を行政からの認可を受け、再開発施設の設計や各権利者が取得する床位置や面積、補填額の決定といった「権利返還計画」の事務手続きを行った後に権利者の従前権利が消滅しそれに代わる権利を取得します。第1種の場合、再開発にあたって転出希望者の申請が必要になります。
5. 市街地の建物等の工事の着手と併せ、再開発した市街地の管理ルールや運営方針を決定していきます。
6. 工事が完了し、各権利者が取得した権利価格や事業収支を明確にし、権利が引き渡されて再入居します。この時点で権利者組合は解散です。
7. 新たに「管理組合」を設立し、再開発された市街地の管理運営を行います。

第2種市街地再開発事業〜用地買収方式〜の流れ

第1種と大まかな流れは一緒ですが、第2種は緊急性・公共性を要するため権利者との協議がほとんど行われない状態で地方公共団体による再開発計画が進んでいきます。（防災や利便性の観点から権利者からの要望により計画が進むケースもあります）
計画が進んだ段階で権利者への説明会が行われ、再開発場所への再入居希望者を募り、立退料を権利者に支払い土地の買収を行います。
工事完了・清算の後、再開発土地の地方公共団体による運営がスタートします。

 市街地再開発にまつわる5つのメリット

市街地開発は街の活性化を目的とした事業ですが、具体的には以下のようなメリットが挙げられます。

• 若者が街に関心を持ち、人の流入増加による活気あふれる街へと変化
• 建物の耐震化、安全性の向上による災害対策
• 容積率増加による事業性向上
• 地域全体の一体感により生まれる付加価値
• 補助金、税制上の優遇措置が受けられる

各メリットについて詳しい内容を解説していきます。

メリット1：若者が街に関心を持ち、人の流入増加による活気あふれる街へと変化

市街地再開発を行うことにより、新しいものに興味を持つ若者が街に対して大きな関心を抱きます。
隣接する街からの若者の流入も当然見込まれ、再開発された街の意向と若者のニーズが合致すれば大きな活性化が約束されているといっても過言ではありません。
活性化されることで街の注目度が上がり、若者に人気のある店舗の誘致も行えるようになり、街の大きな発展に期待が寄せられます。

メリット2：建物の耐震化、安全性の向上による災害対策

災害時の安全を確保することが求められる昨今ですが、市街地再開発を行うことで地域の防災性の向上を狙いとした広場の建設はもちろん、老朽化した建物の再建築を行うため耐震化、安全性も高まり住民や流入する人々の大きな安心感が得られます。

メリット3：容積率増加による事業性向上

市街地再開発は「都市計画事業」扱いになり、多くの市民が恩恵を受けられる公共性の高い事業として位置づけられます。その結果、高度利用地区による容積率のアップが見込められ、従来よりも店舗数が増加し事業性の向上が図られます。

メリット4：地域全体の一体感により生まれる付加価値

商業施設や公益的施設を整備し一体化させることにより、買い物に来る人＝街全体に関心を持つといった市街地再開発を軸とした地域の活性化が図られ、建物付加価値が向上します。

メリット5：補助金、税制上の優遇措置が受けられる

​​市街地再開発による権利変換をした場合、財産の譲渡や売買が行われたとみなされないため、所得税・法人税や不動産取得税、登録免許税や印紙税等といった経費が発生しません。また、「都市計画事業」は調査・設計費用、建物の解体費用、建築工事費といったものに対する補助金も申請できます。

地方都市の5つの課題点と効果的な解決方法とは？

ここからは地方都市における現状の課題点を解説していきます。多くの都市で課題とせれているのは以下のような内容になります。

1. 少子高齢化による地域活力低下
2. 空き地等の低未利用地が増加
3. 空き店舗増加により、街にかつての賑わいが無い
4. 歩行者、自転車通行料の減少
5. 商店街の更なる減少が予想される

地方都市においては、事実として三大都市圏よりも早く人口減少が始まっており、今後更なる人口の減少が想定されます。
特に、老年人口が増大するのに対し、生産年齢人口は大幅に減少すると見込まれ、地域の活力の低下が懸念されるでしょう。
また近年、地方都市の中心市街地において、空き地等の低未利用地が増加している例が見られるのも課題とされています。地方都市の中心市街地における空き店舗数についても、増加している例が見られることや、それに伴った歩行者・自転車通行量が減少している例も見られます。
こうした事は街全体の賑わいにも影響があるでしょう。
商店街数も、年々減少傾向にあり、今後も更なる減少が予測され、役員平均年齢が60歳代以上の商店街の割合は上昇傾向にあるので、街作りの担い手となり得る人材の高齢化が進行するおそれもあります。
このような課題点をクリアする目的で市街地再開発を行いますが、そこで効果的とされるのが「人流データ」の活用です。

現状の課題に効果的な人流データ

「人流データ」と聞いても、それが具体的にどんなもので、市街地再開発においてどのように活用すべきかイメージしにくいかと思います。
弊社が提供するDatawise Area Marketerはドコモのdポイントクラブ会員約9,200万人のビッグデータを解析した人流データで、具体的に以下のような情報を取得することが可能です。

施設分析	施設来訪者の属性・商圏などの分析
エリア分析	エリア人口や交通量などの分析
レポート分析	店舗間や時系列での比較レポートの分析

これらは市街地再開発の場面でも大いにご活用いただけます。

再開発を検討しているエリアにはどのような人が多く居るのか、任意の期間や、時間帯毎にどんな違いがあるのか、またそれがどのように変化しているのかを時系列で比較することもできるほか、施設等だけでなく交通量についても歩行者、自転車、自動車に分けて把握できます。
例を挙げると、高層マンションの建設を計画する際に、そのエリアは単身者が多くいるのか、家族が多く住んでいるのか、電車利用者が多いのか自動車利用者が多いのかなどの情報があればニーズをしっかりと把握し、求められているマンションを建設することができます。
また商店街などでは、同じく付近に訪れる人の属性や、経年で人流にどのような変化があったのかを分析することで活性化に向けての方向性などを定めることができます。
その場所のニーズをしっかりと把握し、それに合わせて再開発を計画・実行していくことが、市街地再開発の本来の目的である「街の活性化」に繋がります。

市街地再開発の事例

次に実際に市街地再開発にDatawise Area Marketerをご活用頂いている「徳島市」の例をご紹介します。
徳島市では市街地再開発の一環で、全国的に有名な「阿波踊り」開催時の来訪者計測をする目的でDatawise Area Marketerを導入いただきました。
実際に活用してみた感想や、それによってどのような効果があったのか、今後の活用方法についてをこちらご紹介しています。

市街地再開発で街全体を活気を取り戻す

本記事では市街地再開発とは何か、その種類や流れ、メリットや課題点などを解説いたしました。
また、すでに市街地再開発を実践していたり、これから取り組んでいく皆様にとって「人流データ」がどのように役立つのか、実際にどのように活用されているのかも合わせてご紹介させていただきました。
今後ますます高齢化や人口減少が進み街全体も策を講じなければいけない時代となることが想定されます。
弊社が提供するDatawise Area Marketerが、市街地再開発における課題を抱える皆様にとって貢献でき、より良い街作りの一端を担えればと思います。